En la actualidad existen desafíos que vienen con la tasación de fincas rusticas. A menudo se encuentran en áreas remotas, donde existen poco urbanismo. ¿Cómo figura en factores tales como tierras cultivables o no cultivables, una granja en funcionamiento, tierras forestales, humedales o una reserva forestal?

La tasación de fincas rusticas puede ser una tarea difícil y que requiere mucho tiempo. A menudo, el tasador tendrá que dibujar composiciones desde una distancia considerable y considerar varios elementos intangibles. Con el fin de de llegar a conseguir el valor de una propiedad para el comprador y lo que el comprador esté dispuesto a pagar por ella. Su valor para el prestamista puede ser un asunto diferente y, en la mayoría de los casos, eso es lo que el tasador tratara de determinar. Por esta razón te hemos preparado este articulo ya que es de nuestro interés que conozcas más sobre este tema, sus aplicaciones, sus variables, entre muchas otras cosas.

¿Cómo definir la valoración de una finca rustica?

Lo podemos definir como un trámite necesario para la solicitud de una hipoteca, para la elaboración de informes periciales ante un juicio, además, sirve como requisito para el proceso de reparto de herencias, entre otras gestiones. Para la elaboración de una valoración es importante contar con los servicios de un Ingeniero Agrónomo o un perito arquitecto que pueda evaluar de manera precisa cada uno de los elementos que puedan afectar el valor de una finca rustica ya sea para una Empresa o persona individual y a su vez cumpliendo con cada uno de los requisitos que aparecen en la ley. Además de contar con un sistema de protección de datos personales como lo establece el Reglamento General de Protección.

Pero antes de entrar de lleno en el tema es necesario saber algunos conceptos

Finca rustica y sus tipos

Consta de un espacio de terreno que sirve para diversos usos, ya sea para la agricultura, ganadería o un espacio protegido para la naturaleza, estos terrenos pueden albergar varios tipos de construcciones que permitan su explotación. Cabe destacar que hoy en día posee un interés público mayor por 2 motivos, 1) por el paisajismo que este pueda brindar, 2) para temas relacionados con el suelo, medio ambiente y su conservación.

Las fincas rusticas están diferenciadas en 4 tipos de acuerdo a su actividad económica:

Sin duda saber el tipo con claridad el tipo de finca ter permitirá establecer el valor real que tiene en el mercado. Recuerda que cada tipo de finca rustica posee su precio y su manera de sacar la valoración.

Diferencia entre valoración y tasación de una finca rustica

A pesar que estas dos palabras a simple vista tienen cierto parecido, en la realidad no lo son:

Variables que se consideran a la hora de tasar una finca rustica

Tenga en cuenta que el evaluador no siempre trabaja para una entidad financiera. En muchos casos, el propietario de una finca rustica no tiene una idea clara del valor de tu propiedad. Es posible que el propietario desee que se lo evalúe antes de ponerlo en el mercado o venderlo a un miembro de la familia, o quizás desee conocer su valor para fines de planificación patrimonial. Puede haber problemas de expropiación o expropiación vinculados a la tasación. Podría ser necesario debido a un divorcio o la disolución de una sociedad comercial. Los compradores a menudo querrán una propiedad tasada para poder hacer una oferta informada o determinar la depreciación de un inmueble.

En muchos casos, los compradores no compran propiedades rusticas o remotas por las mismas razones que adquieren una casa o un edificio comercial. La tierra en bruto se puede comprar para una retención a largo plazo porque el comprador espera que un desarrollador la quiera algún día. El enfoque de ingresos para la tasación probablemente entrará en juego si la propiedad incluye una granja o un rancho en funcionamiento. En algunos casos, el prestamista puede llevar la hipoteca sobre estas propiedades inusuales como un préstamo no conforme. Con todas estas variables a considerar.

Ya que los evaluadores con experiencia genuina en este campo son relativamente pocos, y los observadores están de acuerdo en que el grupo de talentos no está creciendo rápidamente. Además, las propiedades rurales suelen ser campos minados: llenos de errores ocultos que un tasador podría desencadenar fácilmente.

Las composiciones tienen que ser correctas, recuerde que en las fincas rusticas existen diferentes tipos de humedales (pantanos abiertos, estanques, ríos, etc.) y necesitará encontrar composiciones que sean del mismo tipo de humedal. Es la similitud de composición lo que está buscando; la similitud geográfica no es tan importante.

Si está evaluando una finca forestal en donde predominan las áreas boscosas, recuerde que las pistas comerciales de madera son cientos de hectáreas: plantaciones reales, con árboles de diferentes edades. Esas son ofertas de grandes hectáreas en lugar de pequeñas propiedades arboladas. En este último, la madera no será un factor tan importante, ya que los compradores no están comprando la tierra para los árboles. El valor de la propiedad no estará directamente relacionado con la extracción de madera. Si está tasando una finca agrícola, es posible que esté trabajando con un banco de tierras federal.

Estos bancos financian la compra de fincas rusticas para uso comercial, pero también otorgan préstamos para refinanciamiento, reestructuración, reconstrucción y reutilización, así como para propiedad de uso personal. Existe una diferencia considerable entre el valor de una propiedad como tierra sin procesar y como tierra lista para el desarrollo», explica. “En este último caso, el desarrollador ya había hecho los levantamientos, la topografía. La propiedad está lista para construir en una instancia, pero no en la otra. Eso marca una gran diferencia en una tasación.

Quien es el experto encargado de tasar una finca rustica

Como te hemos mencionado antes, esta labor es compleja por lo que no cualquier persona puede realizarlo. Para este trabajo es importante que cuentes con los servicios de una persona titulada en ingeniería agrónoma o en su defecto sea un ingeniero técnico Agrónomo. Además, es necesario que este perito posea una especialización en análisis estadístico, así como lo estipula la LEC. Por si le toca realizar algún informe pericial contradictoria ante un juicio. Recuerde que el valor una finca rustica puede diferir en los cálculos e incluso a nivel administrativo puede encontrarse diferencias que pueden llevar a serias confrontaciones. Sin embargo, esto se puede resolver a través de una valoración pericial contradictoria.

Métodos para la valoración de fincas rústicas

Para poder realizar una valoración precisa, existen diferentes métodos que se pueden usar, pero su elección dependerá de varios elementos, a continuación, te lo mencionaremos:

  1. Capitalización de rentas: es un método muy utilizado en el cual se aprovecha tomando los ingresos percibidos por la finca y restándose los gastos, después de esto se analizan los datos otorgándose resultados concisos.
  2. Método de comparación: se trata en comparar los valores de las características de otras fincas donde se conoce el precio de diferentes operaciones de compra y venta durante un tiempo determinado.
  3. Métodos residuales: lo conforman dos tipos de métodos residuales: A) Método residual estático, B) Método residual dinámico.
  4. Método estadístico: es uno de los métodos que más trabajo tienen debido al análisis de probabilidades entre la distribución y la correlación de elementos a tener en cuenta como:
  1. Su ubicación
  2. La rentabilidad económica de la finca
  3. La distancia más cercana de una capital de una provincia.

¿Cuál es el propósito de la valoración y tasación de una finca rustica?

El propósito de una tasación y valoración es la razón declarada y el alcance de una asignación, es decir, se trata de estimar un valor definido de una propiedad inmobiliaria con el objetivo de realizar un análisis o asignación de consultoría para diversas decisiones. Aunque la real intención de una tasación lo establece el cliente.

Cabe destacar que estos informes señalan la información que el cliente necesita para responder preguntas específicas relacionadas con la propiedad inmobiliaria. Cuando se requiere una estimación de valor en una tasación, el tipo de valor buscado debe definirse desde el principio. El valor definido puede ser coste de mercado, valor asegurable, valor tasado, valor de uso, valor de inversión u otro tipo de valor. Debido a que una tasación proporciona una base para una decisión sobre bienes inmuebles, el uso de una tasación depende de la decisión que el cliente desee tomar.

Se puede solicitar una tasación en varias situaciones, tales como:

Transferencia de la propiedad

Litigio

Asuntos fiscales

Apartados de los que debe contar un informe de valoración de finca rustica

A partir de este momento te mostraremos los apartados que debe tener un informe de valoración para una finca rustica:

  1. Antecedentes: en esta sección va plasmado la identificación del solicitante, la identificación del valuador, se coloca la ubicación de la finca, también se coloca el objetivo de la tasación y el método usado.
  1. Fuentes de Información: Se enumera los documentos usados en el informe
  1. Descripción de los bienes tasados: se identifica y se describen los bienes tasados
  1. Tasación de los terrenos: Se realizan los cálculos y se plasman los resultados revelando el valor de una finca rustica.
  1. Valoración de una indemnización: se usa para mostrar la cantidad a indemnizar por causa de un daño
  1. Premio de afección: esto se usa en caso de la presencia de una forzosa expropiación.
  1. Resumen: en este apartado se coloca el resumen de un informe pericial
  1. Consideración legal: está relacionado con los cálculos y métodos usados en la legislación de comercio actual
  1. Anexos: se colocan los documentos usados en la elaboración del informe

¿Cuál es el precio de una tasación y valoración de finca rústica o terreno?

El precio de la valoración o de tasación de una finca rustica o terreno, como se sabe este tipo de servicio no cuenta con un precio fijo, sino que viene con un rango de precios que va entre 501€ hasta los 3.000€, en el que dependerá de las variables y métodos usados por el perito tasador antes mencionadas acorde a la necesidad que tiene un usuario de esta información.

En resumen, es importante que tengas en cuenta el valor real y preciso de tu activo rustico en el mercado, esto con el fin de saber que comprar o si necesitas vender un inmueble, además de los diversos fines mencionados previamente.